Kostnader som exploatören måste bära
För att möjliggöra byggnationen vid Sankt Sigfrids plan krävs en rad mycket kostsamma åtgärder – åtgärder som inte är valbara utan nödvändiga för att projektet överhuvudtaget ska kunna genomföras. Dessa kostnader ska enligt upplägget belasta den framtida exploatören:
- Flytt av spårvägens vändslinga in i rondellen samt ombyggnad av dess inre del för att de nya 45-metersvagnarna ska kunna vända.
- Sanering av marken efter den tidigare drivmedelsstationen. Området är idag endast sanerat för mindre känslig markanvändning och måste saneras ytterligare för att klara bostadsstandard.
- Arkeologiska utgrävningar av parken. Närheten till Örgryte gamla kyrka (från 1100-talet) gör det mycket sannolikt att området innehåller fornlämningar. Historiskt har dessutom marken öster om kyrkan använts som kolerakyrkogård, vilket ytterligare riskera komplicerar både utgrävning och exploatering.
- Skyfallshantering. Eftersom parken är utpekad som skyfallsyta måste hårdgjorda ytor ersättas med tekniska lösningar för dagvattenhantering. Det är osäkert om detta ens kan genomföras på plats – och om det är möjligt blir det sannolikt mycket kostsamma anläggningar.
- Flytt av teknisk infrastruktur. Bland annat bedöms en transformatorstation behöva flyttas, vilket innebär ytterligare fasta kostnader.
Samtliga dessa åtgärder är fasta kostnader – de uppstår oavsett hur stor eller liten byggnationen blir.
Tidsmässig och ekonomisk osäkerhet
Utöver de direkta kostnaderna finns en stor tidsmässig osäkerhet. På grund av det starka folkliga motståndet är det sannolikt att processen med ny detaljplan drar ut på tiden och överklagas i flera instanser. Det kan handla om många år innan det ens står klart om byggnationen får genomföras och i vilken omfattning.
Problemet är att behovet av att anpassa vändslingan för de nya 45-meters spårvagnarna är akut. Åtgärder måste inledas långt innan det finns någon klarhet i om, eller i vilken skala, området kan bebyggas. Detta innebär att staden riskerar att stå med mycket höga kostnader utan garanti för att projektet kan genomföras fullt ut.
Hänsyn till bevarandeprogrammet och PBL
Området omfattas av Göteborgs bevarandeprogram för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse (1999). Enligt programmet ska särskild varsamhet gälla vid nybyggnation för att bevara de historiska kvaliteterna i Örgryte villastad.
Vidare gäller Plan- och bygglagens (PBL) bestämmelse om förvanskningsförbud (8 kap. 13 §), som säger att kulturhistoriskt värdefull bebyggelse och miljöer inte får förvanskas. Att bebygga parken med storskaliga volymer innebär ett direkt brott mot dessa principer och skapar betydande juridiska risker.
Ett osäkert alternativ jämfört med en enkel lösning
Att flytta vändslingan och bygga på parken är därför ett alternativ med mycket hög ekonomisk, juridisk och tidsmässig risk. Det bygger i praktiken på antagandet att storskalig byggnation kommer att tillåtas. Blir så inte fallet kommer ekonomin för exploatören att falla – och staden står kvar med kostnaderna.
Det finns däremot en enklare och mer hållbar lösning: att anpassa vändslingan på befintlig plats.
- Den kräver ingen detaljplaneändring och kan påbörjas omedelbart.
- Kostnaderna är relativt enkla att uppskatta.
- Tidsplanen kan hållas utan att riskera långdragna juridiska processer.
Slutsats
Att flytta vändslingan till parken bygger på en rad osäkra antaganden och kräver att enorma fasta kostnader tas innan det finns någon garanti för att projektet kan genomföras. Dessutom strider det mot både bevarandeprogrammet och Plan- och bygglagens förvanskningsförbud.
Detta gör alternativet till en hög risk både för exploatören och för staden. Den mest realistiska och långsiktigt hållbara vägen framåt är i stället att behålla vändslingan på sin nuvarande plats och utveckla parken som en grön och klimatanpassad resurs – i full överensstämmelse med stadens egna beslut och mål.